分时度假市场 供求是否平衡
2007-4-30 14:36:00
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分时度假业作为旅游业和房地产业相互扩张的产物，20世纪60年代兴起于欧洲。70年代，美国为盘活大量积压的房地产，也引入了这种形式。其后，分时度假这种旅游房地产经营休闲度假旅游产品的创新模式，在世界各地获得了迅猛发展。目前在我国，分时度假已成为旅游业中的一种重要形式。然而，我国分时度假尚处于产业萌芽期和产品导入期，由于市场不规范和缺乏相应的法律规制，导致企业经营行为失控，市场失效，呈现无序状态，消费者权益得不到保障。
由笔者主持的2005年度国家社科基金项目《促进旅游业快迅健康发展研究———以分时度假研究为切入点》现在有了阶段性成果，总结统计问卷的情况，得出了一些有价值的结论。
问卷发放情况
本次分时度假需求方调查共发放问卷1600份，回收1175份，最后得到有效问卷1154份。调查对象大部分来自浙江、上海，占了86%，其余的来自北京、广东、江苏、云南、新疆等24个省。
供给方调查共发放问卷300份，收回问卷243份，由于有些公司不准备进行分时度假经营，所以不把它们当作供应方对待，因此最后得到144份有效问卷。最后统计有24家开发商兼销售商，18家开发商，9家销售商，14家管理公司，11家交换公司，12家其他公司。关于房产来源，有20家是房地产项目改建的，有27家是饭店客房改建的，有38家是专门建设的分时度假地。有20家卖的是产权，有57家卖的是使用权。参加国内交换的有24家，参加国际交换的有19家，有21家没有参加交换，还有20家准备考察后再考虑。
结果及结论
通过回归分析方法，我们分析了分时度假需求市场潜力。市场潜力可以从三个方面来考虑，即“理念、经济、时间”，通俗地说，即有钱、有闲、有消费理念。
本次被调查样本群体分时度假的理念已经达到3.28，恩格尔系数小于0.45的家庭已经达到87.7%，小于0.4的达到87.1%。市场潜力三个条件中已经具备两个，即理念和金钱。但是，时间却大大不够，远没有达到能够进行分时度假的标准。这正好以数据证明了“有钱的没有时间度假，有闲的没有钱旅游”的中国国情，因此，为了要推动分时度假业的发展，我国推出带薪休假制度是非常有必要的。
从调查中还可以看出，分时度假理念与年龄成负相关，且达到显著水平，年龄越大，分时度假的理念越缺乏。另外，时间与恩格尔系数成正相关，达到显著水平，这说明，家庭越有钱的人，越没有时间去度假。恩格尔系数与学历成负相关，达到非常显著的水平，这说明学历越高，家庭经济情况越好。
分时度假是一种高消费，而且是一种先付款后消费的消费形式，因此必然要以一定的生活水平为基础。生活水平一般可以用恩格尔系数来表示，那么恩格尔系数与分时度假的关系如何呢，我们对此进行了回归分析。可以看出，恩格尔系数在0.08左右，参加分时度假的意愿最强烈，这和前面的可支配收入方差分析也是一致的；当恩格尔系数达到0.45左右时，人们开始愿意进行分时度假。
由于饭店产品的结构失衡，为我国目前度假需求为主的分时度假产品的经营埋下了隐患。有些有条件的饭店通过改造，成为分时度假产权酒店。但大部分饭店由于当初是按观光接待型酒店的设计要求建造，目前面临资金困难和其他条件限制，也想借分时度假概念来推广闲置房，势必难以激发消费需求而使产品在市场上滞销。目前，分时度假产品的负面形象和法律法规、时间、价格和可交换因素的障碍，导致这种市场失效依然存在，短时期内无法消除。通过本次调研，发现这种产品结构供求失衡现象严重。
从供需双方来看，都认为销售队伍有待加强，并且供应方更加重视这一点。供需双方都认为信用保障体系不完善，供应方的看法更加强烈。供需双方都认为分时度假比传统方式更优越，供应方的看法更加强烈。供需双方都认为投资分时度假能带来利润，供应方的看法更加强烈。供需双方都认为出台相应的法规迫在眉睫，供应方的看法更加强烈。需求方认为分时度假为负面产品的看法并不强烈，而供应方认为很难扭转消费者的看法。虽然供需双方都认为分时度假是高消费产品，但是供应方低估了消费者的购买能力。在国内交换和国际交换上，供需双方没有显著差异。
